Residentes contra fondos de inversión: la lucha contra la especulación en el mercado inmobiliario

En Barcelona, España, muchas familias no pueden pagar el alquiler ni permitirse comprar una casa. La crisis económica de 2008 hizo que en España estallara la burbuja inmobiliaria y se reestructurara el sistema bancario. Los fondos de inversión aprovecharon la crisis para entrar en el mercado inmobiliario español y acaparar propiedades, apoyados por el gobierno. El resultado ha sido un aumento del 55% en los precios de los alquileres y 1,7 millones de personas desahuciadas de sus hogares. Aunque la gente ha resistido, las organizaciones sociales temen que las nuevas leyes para regular el mercado de alquiler acaben pasadas por agua. Las Directrices sobre Tenencia de la Tierra ofrecen recomendaciones para evitar la especulación y la concentración de la tierra, así como para regular los mercados y proteger a los grupos más vulnerables.

Anna y su amiga se abrazan para darse apoyo antes de que desahucien a Anna. © Bruna Casas / RUIDO Photo

150 familias ganan la lucha contra Goldman Sachs y conservan su derecho a permanecer en sus casas

En abril de 2018, 450 vecinos de Sant Joan Despí, una localidad de la provincia de Barcelona (España), ganaron la contienda contra Goldman Sachs, uno de los mayores bancos de inversión del mundo, y pudieron así permanecer en sus casas. En enero de ese mismo año, los residentes del edificio de apartamentos situado en el número 113 de la Avenida Barcelona, recibieron faxes certificados en los que se les comunicaba que debían aceptar un aumento del alquiler que oscilaba entre el 40% y el 100% o abandonar sus casas inmediatamente. Las 150 familias afectadas, en lugar de marcharse en silencio, optaron por alzar la voz al unísono. Protestaron durante semanas hasta que la empresa que llevaba la gestión inmobiliaria, Medasil Desarrollos SL, aceptó la negociación colectiva. Así, los inquilinos consiguieron un aumento gradual y más justo del alquiler.

La relación entre Goldman Sachs y el propietario de este edificio es opaca y compleja, como suele ocurrir en estos procesos de financiarización. Según una investigación del diario local elBaix.cat , el propietario de la hipoteca de todo el edificio es una empresa con sede en el Reino Unido, Pyrenees Acquisitions LTD, cuya entidad matriz última es The Goldman Sachs Group, Inc. Además, Medasil Desarrollos SL, la agencia inmobiliaria, tiene como representantes legales a Picton Investments SL, Promociones Lladero SA y Avenida Barcelona 111 SL. Estas empresas, junto con Pyrenees Acquisitions LDT, han compartido la misma directora durante los años 2015-2019: Ana Estrada López.

Avenida Barcelona 111 SL —que lleva el nombre del edificio de apartamentos situado en el nº 113 de la Avenida Barcelona antes de un cambio en la numeración de las calles— adquirió el edificio de Sant Joan Despí en 2009. Tras cuatro años intentando vender los apartamentos sin éxito, pusieron los pisos en alquiler a precios mensuales entre los 400€ y los 1.000€. Inicialmente, las hipotecas fueron gestionadas por la Caixa d’Estalvis del Penedès , una de las pequeñas cajas de ahorro típicas del sistema bancario español antes de la crisis económica de 2008. En mayo de 2013, Caixa Penedès fue adquirida por el Banco Sabadell como parte de un plan de reestructuración, que redujo el número de bancos y promovió la concentración.

En ese momento, según la investigación de elBaix.cat, la titularidad de las hipotecas del edificio de apartamentos fue concedida a la Sareb, la sociedad de gestión de activos resultante de la reestructuración del sistema bancario. La Sareb fue creada en 2012 por el Gobierno español para hacer frente a los activos inmobiliarios con alto riesgo de impago. En 2016, Goldman Sachs adquirió las hipotecas de los pisos de Sant Joan Despí de la Sareb. Dos años después, cuando los contratos de alquiler estaban a punto de vencer, el fondo de inversión subió el pago de la renta. 

Goldman Sachs adquirió las hipotecas de los pisos de Sant Joan Despí tras la crisis de 2008. Cuando los contratos de alquiler estuvieron a punto de vencer, el fondo de inversión subió el precio del alquiler entre un 40% y un 100%

La policía entra en una casa para desahuciar a los residentes. © Bruna Casas / RUIDO Photo

Cómo los fondos de inversión utilizaron la crisis financiera de 2008 para hacerse con el mercado inmobiliario español

El hecho de que Goldman Sachs haya podido adquirir el edificio de apartamentos de Sant Joan Despí es una consecuencia de cómo se solucionó la crisis económica mundial de 2008. En resumen, los gobiernos cedieron más poder a los sistemas bancarios, promoviendo así la financiarización de los recursos comunes, incluida la vivienda. En España, la crisis financiera de 2008 precipitó el estallido de la burbuja inmobiliaria. Durante los años anteriores a la crisis, los bancos habían concedido fácilmente préstamos a bajo interés al sector inmobiliario: muchas familias compraron casas con una hipoteca y muchas empresas constructoras empezaron a construir casas. Aproximadamente el 60% del crédito concedido por los bancos españoles se destinó al sector inmobiliario.

Cuando la crisis llegó a su punto álgido, muchas empresas constructoras e inmobiliarias quebraron, constituyendo el 40% de las quiebras en 2008. Mientras tanto, muchas familias se vieron incapaces de pagar su hipoteca, lo que provocó una oleada de desahucios.  Según cálculos del Observatori DESC, “entre 2008 y 2019 se llevaron a cabo 684.285 desahucios en España, lo que supone 156 desalojos al día durante 12 años. Más de 1 millón 700 mil personas, incluidas niños, se quedaron sin casa”. Los desahucios se dispararon entre 2008 y 2012, pero desde entonces la situación se ha estabilizado (véase el gráfico siguiente). Cataluña, la Comunidad Autónoma donde se encuentra Barcelona, ha sido de las comunidades más afectadas: en ella se produjeron el 19% de los desahucios estatales.  

Gráfico 3: Evolución de los desahucios en España (azul), Cataluña (rojo) y la provincia de Barcelona (verde) (2008-2019). Fuente: Observatori DESC

El Observatori DESC relaciona el aumento de los desahucios con una serie de leyes que el gobierno español, tanto de izquierdas (PSOE) como de derechas (PP), aprobó entre 2009 y 2013. Estas leyes ayudaron a acelerar la tramitación judicial de los desahucios (Ley 19/2009; Ley 37/2011), con algunas excepciones para las familias vulnerables. En 2013, el PP aprobó una ley para flexibilizar el mercado de la vivienda, disminuyó de cinco a tres el número mínimo de años que puede tener un contrato de alquiler, y desvinculó el Índice de Precios de Consumo (IPC) de los precios del alquiler para se pudiera subir por encima de los precios de consumo. Estas leyes entraron en vigor al mismo tiempo que una reforma fiscal que permitía a las empresas inmobiliarias evadir el impuesto de sociedades. El objetivo de la reforma era fomentar al capital extranjero a adquirir activos inmobiliarias con un alto riesgo de impago, que en ese momento estaban en manos del devastado sistema bancario español y del Sareb. 

Entre 2012-2013, fondos de inversión como Cerberus, Blackstone y Goldman Sachs adquirieron suficientes activos inmobiliarios para influir en el mercado de la vivienda y crear otra burbuja, esta vez, en el mercado del alquiler. Tradicionalmente, la vivienda en España ha sido una fuente de ahorro y estabilidad, con un 75% de la población viviendo en propiedad. Pero la crisis aumentó el porcentaje de inquilinos en alquiler del 10% al 15%. Al mismo tiempo, los propietarios con tres o más viviendas pasaron del 9% al 20%.  Según una investigación del medio La Directa, en 2022 Blackstone poseía 5.550 inmuebles en Cataluña a través de una red de ocho empresas asociadas.

En 2018, el sistema bancario español tenía 3,5 millones de viviendas vacías entre sus activos de inversión, mientras que se producían 100 desahucios diarios porque los inquilinos no podían pagar el alquiler. En los últimos años, las características de los desahucios han cambiado notablemente: ahora la mayoría de los desalojos se deben a impagos de alquiler en lugar de a impagos de hipoteca. Según un estudio del Banco de España, desde 2015 los precios de los alquileres han aumentado mucho más que los de la vivienda. En grandes ciudades como Barcelona y Madrid, así como en otros destinos turísticos, los precios de los alquileres han aumentado hasta un 55% desde 2013 hasta 2019.

Gráfico: Precios de la vivienda residencial

Fuente: Banco de España

¿Cómo pueden utilizarse las Directrices sobre la Tenencia de la Tierra para regular el mercado de la vivienda? 

La solución financiera de la crisis económica de 2008 provocó que las familias no puedan permitirse comprar una casa ni pagar el alquiler. En Barcelona, el 42,7% de la población destina más de la mitad de su salario a la vivienda. Mientras que el 20% de los trabajadores ganaba igual o menos que el salario mínimo en 2020 (935€/mes), un piso de 70 m2 en Barcelona costaba de media 1050€/mes. 

Mientras tanto, las viviendas vacías permanecen en manos de los fondos de inversión, del sistema bancario español y de los grandes propietarios, promoviendo así la financiarización de la vivienda urbana y la gentrificación de barrios enteros. El 73% de las viviendas en manos de sociedades anónimas están vacías. La única opción para algunas personas es ocupar estas casas vacías, aunque también están siendo desalojadas. La vivienda se ha convertido en un activo de inversión, en lugar de un derecho para todas las personas. El mercado no se ha regulado por sí solo, sino que ha promovido la especulación.

Irene espera en su casa con las maletas hechas a que se produzca el desahucio. © Bruna Casas / RUIDO Photo

Las Directrices sobre la Tenencia de la Tierra instan a los Estados a regular los mercados para evitar las prácticas no competitivas y promover una participación equitativa, a proteger el derecho a la tenencia de los grupos vulnerables, a evitar la especulación y la concentración de la tierra y a garantizar la transparencia del mercado (artículos 11.2 y 11.3). Las directrices son relevantes en el contexto urbano porque dejan claro que los mercados no regulados y las prácticas no competitivas amenazan seriamente el derecho a la tierra, y por tanto a la vivienda, especialmente de los grupos vulnerables. Estas directrices reconocen los valores culturales y sociales que “no siempre son respetados por los mercados no regulados” y proporcionan un marco basado en los derechos humanos en el que la tierra y la vivienda se entienden como derechos, y no como activos de inversión.

Como hemos visto, el Gobierno español aprobó leyes que agravaron la vulnerabilidad de los inquilinos en lugar de protegerlos ante los abusos de poder por parte de propietarios y del sistema financiero. Sin embargo, desde 2013, la movilización social liderada por grupos creados para defender el derecho a la vivienda, como el Sindicat de Llogaters o la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), comenzaron a obtener logros. En 2013, una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) promovida por la PAH instó al Congreso español a tomar medidas urgentes para proteger a los deudores. 

Aunque esta ley (1/2013) fue aprobada e incluía la reestructuración de la deuda y la promoción de viviendas sociales, no contemplaba la dación en pago (que permite a los deudores entregar su vivienda para saldar una deuda hipotecaria) ni la cancelación de la hipoteca en caso de cláusulas abusivas. Este último derecho ha sido reconocido por el Tribunal de Justicia Europeo en 2022. Sin embargo, la disponibilidad de viviendas sociales sigue siendo extremadamente baja: en España, solo un 2,7% del parque de viviendas es vivienda social, frente a la media europea que está en el 15%. 

En julio de 2015 el Parlamento de Catalunya aprobó la “ley catalana contra los desahucios” (Ley 24/2015), nacida a través de una iniciativa legislativa popular (ILP) que recogió más de 150.000 firmas. Su principal medida era la introducción de una oferta obligatoria de alquiler social antes del desahucio que sólo afecta a aquellos promovidos por grandes propietarios y que, aunque ha sido impugnada en distintas ocasiones, actualmente sigue vigente.

En septiembre de 2020, el gobierno regional catalán aprobó una ley promovida por el Sindicat de Llogaters con el apoyo de otras 4.000 organizaciones sociales para limitar los precios de los alquileres en las zonas más afectadas por la especulación. El objetivo de la ley era garantizar que nadie tuviera que gastar más del 30% de su salario en vivienda. Tras un año y medio de exitosa aplicación —que se tradujo en un descenso del 5,5% en los precios de los alquileres—, el Tribunal Constitucional español declaró i la ley inconstitucional afirmando que el gobierno catalán no tenía competencias en la regulación del mercado. Esta polémica decisión, sin embargo, debe entenderse en el  marco de la lucha por la independencia en Cataluña. Aunque el gobierno español está elaborando una nueva ley para regular el mercado de la vivienda, las organizaciones sociales temen que, una vez más, la ley quede pasada por agua. 

Las Directrices de Tenencia son relevantes en el contexto urbano porque refuerzan que los mercados no regulados y las prácticas no competitivas amenazan gravemente los derechos de los grupos vulnerables

Bloque Ruth, una casa ocupada en Barcelona donde viven personas desahuciadas. © Bruna Casas / RUIDO Photo

Este artículo ha sido posible gracias al trabajo y a apoyo de RUIDO Photo y Observatori DESC.